۱۰ مانع پیش روی فعال شدن لیزینگ مسکن

به نقل از  اقتصادنیوز ، دی ماه سال گذشته، سیاست‌گذار پولی کشور در حالی به راه‌اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک‌ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده‌ترین گروه مالی برای راه‌اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک‌های ۶ تا ۸ خرید آپارتمان را بسته نگه داشته است. براساس دستورالعمل جدید فعالیت شرکت‌های لیزینگ، این شرکت‌ها می‌توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف ۷۰ درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر ۳۳ درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.

تکلیف سیاست‌گذار پولی برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت‌هایی غیر از بانک‌ها و وابسته به بانک‌ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ‌ها به منابع بانکی با هدف جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات ۲۱ درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک‌ها، از هدف اصلی خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک‌های ۳ تا ۶، منحرف نشوند. مخاطبان اصلی بازار لیزینگ مسکن حدود ۱۰درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان‌های مصرفی را به خود اختصاص می‌دهند. برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان‌های ۶۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر افزایش خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می‌شود و انگیزه ساخت وساز افزایش می‌یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت‌کنترل قرار می‌گیرد.

 ۱۰ گره عملیاتی برای لیزینگ مسکن

محمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران درحالی از وجود ۱۰ گره عملیاتی برای برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می‌دهد که هم‌اکنون شرکت‌های لیزینگ به‌رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست‌گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.

قبل از پرداختن به گره‌های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ‌های غیر‌بانکی به بازار مسکن است. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را سرنوشت‌ساز برای حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت‌های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ‌های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط‌آمیز سیاست‌گذار پولی» به راه‌اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از دیدگاه وی به نوعی اولین گره همین موضوع است. به‌نظر می‌رسد دستورالعمل ابلاغ شده در زمینه تاثیر‌گذاری برای پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک متوسط رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد.

گره دوم به «محدودیت اعمال‌شده درخصوص عدم اتکای شرکت‌های لیزینگ به منابع بانکی» برمی‌گردد. مطابق با دستورالعمل جدید فعالیت شرکت‌های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت‌های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت‌های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوقصاحبان سهام خود می‌توانند از منابع بانکی استفاده کنند. این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک‌ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، ۶، ۷ و ۸۸ درآمدی را به حداقل می‌رساند؛ چرا‌که در حال‌حاضر آماده‌ترین و بی‌مشکل‌ترین شرکت‌ها برای ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت‌های لیزینگ وابسته به بانک‌ها هستند که بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات به سه دهک متوسط رو‌به بالا، آمادگی بیشتری دارند.

از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت‌های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت‌ها را برای ورود به بازار مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش داده است. براساس بررسی‌های صورت گرفته، هم‌اکنون از مجموع ۴۴ شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها ۱۰ شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت‌ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده هم‌اکنون منابع مالی کافی برای ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند. 

هم‌اکنون منابع داخلی شرکت‌های لیزینگ در هر شرکت به‌طور متوسط حدود ۱۰۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود که این حدسرمایه برای پاسخ به نیاز متقاضیان دهک‌های متوسط رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست. برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون برای تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست‌کم ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیارد تومان منابع اولیه مورد‌نیاز است. مقایسه‌ای بین یکی از صندوق‌های پس‌انداز مسکن با نیاز صندوق‌های لیزینگ مشخص می‌کند منابع شرکت‌های لیزینگ هم‌اکنون برای فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی است. در صندوق پس انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از ۲هزار میلیارد تومان منابع در قالب پس‌انداز حدود ۲۰۰هزار نفر جمع شده که این میزان قرار است به تدریج و نه به‌صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود.