خانه صنعت، معدن و تجارت استان تهران
نوشته های مرتبط
بازار زمستانی اجاره مسکن در تهران علاوه‌بر «برخورداری از ویژگی مشترک سه فصل اول ۹۴»، با چهار تحول مثبت به نفع مستاجران نیز همراه شده است. در حال حاضر موجران برای تمدید قرارداد یا انعقاد اجاره‌نامه جدید، مبلغ اجاره را به‌طور متوسط ۱۰ درصد بیشتر از سال گذشته تعیین می‌کنند که این میزان نرخ رشد، تقریبا برابر با نرخ تورم است. از طرفی، رشد حجم خرید مسکن طی دو ماه اخیر، به افزایش تعداد موجرانی منجر شده که به قصد تامین بخشی از بهای معامله، بلافاصله آپارتمان‌‌شان را روانه بازار رهن می‌کنند.
گروه مسکن، نورا حسینی: بازار اجاره‌نشین‌ها در فصل جاری علاوه‌بر حفظ یک ویژگی شاخص مربوط به اجاره‌نامه‌های ۹۴، از چهار تحول مثبت به نفع مستاجران نیز برخوردار شده است. نتایج تحقیقات میدانی و بررسی‌های آماری «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن در تهران حاکی است: در اولین ماه از زمستان، معاملات اجاره آپارتمان در پایتخت به‌طور متوسط با ۱۰ درصد اجارهبهای بیشتر نسبت به مبلغ قید شده در قراردادهای سال گذشته، منعقد شد به این معنا که در دی ماه امسال، برای تمدید اجاره‌نامه‌های زمستان ۹۳ یا تنظیم اجاره‌نامه جدید، رقم اجاره‌بها حداکثر معادل نرخ تورم افزایش پیدا کرد و مبنای توافق مالک و مستاجر قرار گرفت. نرخ رشد ۱۰ درصدی اجاره‌بها تقریبا از اوایل سال ۹۴ به‌صورت ثابت در همه ماه‌ها، ملاک عمل واسطه‌های بازار و طرفین معاملات اجاره مسکن در تهران بوده است به جز در فروردین ماه که اجاره‌نامه‌ها با متوسط رشد ۱۴ درصدی اجاره‌بها نسبت به قراردادهای فروردین۹۳ منعقد شد. در حال حاضر سطح اجارهبهای مسکن یک درصد نسبت به پاییز کاهش نیز پیدا کرده است. در پایان فصل گذشته میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در تهران (بدون دریافت پول پیش) رقمی معادل ۲۳ هزار و ۱۰۰ تومان بود اما در دی ماه این رقم به ۲۲ هزار و ۸۰۰ تومان رسید. بالاترین سطح میانگین اجاره‌بها طی سال جاری، در ماه شهریور با رقمی معادل ۲۴ هزار تومان در هر متر، رقم خورد. فارغ از حرکت کنترل شده اجاره‌بها در مدار تورم عمومی، طی هفته‌های اخیر ورود گروه جدیدی از موجران به بازار اجاره باعث شده، جابه‌جایی مستاجران در این فصل با شرایط نسبتا بهتری در مقایسه با اوایل سال صورت بگیرد. با افزایش معاملات خرید مسکن، نرخ ورودی آپارتمان – عمدتا نوساز- به بازار اجاره نیز افزایش پیدا کرده که این اتفاق ناشی از خرید و رهن آنی واحد مسکونی به قصد تامین بخشی از بهای معامله از سوی خریدار است. این گروه از موجران، فایل‌های رهن کامل یا رهن بیشتر و اجاره ماهانه کمتر را نیز در بازار افزایش داده‌اند ضمن آنکه امتیاز چهارم معاملات زمستانی بازار اجاره، در افزایش حجم قراردادهای تمدیدی خلاصه می‌شود که این خود مانع از رشد بیشتر اجاره‌بها خواهد شد.
تاثیر فاز پیش‌رونق بر فراوانی فایل اجاره
«افزایش تمدید قراردادهای اجاره بها»، «افزایش فایل اجاره»، «تمایل بیشتر به رهن و اجاره نسبت به اجاره ماهانه» و «ورود جنس جدید موجران» چهار رویدادی است که معاملات زمستانی بازار اجاره را در مقایسه با زمان مشابه سال گذشته متفاوت کرده است. بررسی‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» درباره وضعیت فعلی بازار اجاره نشان می‌دهد: در زمستان امسال نرخ اجاره بها تغییر چندانی نسبت به فصل پر رونق اجاره (تابستان) نکرده و همچنان تمایل به تمدید قرارداد از سوی مالکان و مستاجران بیش از جا به‌جایی است. اتفاقی که سبب شده مشاوران املاک امسال را سال کم‌رونق بازار اجاره بدانند. هرچند این دیدگاه در تمام مناطق تهران مشابه نیست و برخی ازمشاوران محله‌های غرب و مرکزی تهران بازار زمستانی اجاره را به‌دلیل ورود فایل‌های مناسب و نوساز و کاهش اندک نرخ اجاره‌بها مناسب‌تر از دو ماه گذشته می‌دانند. به همراه افزایش عرضه آپارتمان‌های نوساز به بازار اجاره جنس جدیدی از موجران نیز در این بازار به صورت کاملا محسوس افزایش پیدا کرده، موجرانی که گرایش به «رهن‌کامل» دارند. این موجران خریداران بازار مسکن هستند که بخشی از هزینه‌های خرید را با رهن آپارتمان‌هایشان تامین می‌کنند. گروهی از واسطه‌های بازار اجاره نیز علت افزایش بخشی از فایل‌های آپارتمان اجاره‌ای را پیامد مثبت ناشی از شکل‌گیری فاز پیش‌رونق در معاملات خرید مسکن عنوان می‌کنند که سبب شده خریداران برای تامین قسمت آخر بهای خرید، آپارتمان‌های تازه معامله شده را به‌صورت رهن کامل یا رهن حداکثری و اجاره ماهانه حداقلی وارد فایل‌های اجاره در بنگاه‌ها کنند. از طرفی سازنده‌ها برای خرید زمین جهت شروع پروژه‌های جدید، به‌دلیل کاهش قدرت خرید مسکن از سمت تقاضای مصرفی روبه‌رو هستند و ناگزیر به عرضه بخشی از آپارتمان‌های تازه‌ساز به شکل «رهن‌کامل» به بازار اجاره شده‌اند که این نیز به افزایش عرضه فایل‌های اجاره دامن زده است.
میانگین رهن کامل در مناطق مختلف تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، «رهن‌کامل» آپارتمان‌های مسکونی شامل نوساز و چندسال ساخت‌ها در مناطق مختلف تهران متفاوت است اما در شرق و غرب پایتخت که جذاب‌ترین مناطق برای مستاجران هستند، این رقم ازمتری ۹۰۰هزار تومان تا یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان برای آپارتمان‌های نوساز آغاز می‌شود و به نسبت افزایش سن بنا کاهش می‌یابد. این رقم سال گذشته در اغلب مناطق کمتر از متری یک میلیون تومان بود. در حال حاضر، رهن بالای متری یک میلیون صرفا در دو تا سه منطقه شمالی تهران و برخی از محله‌های معروف پیشنهاد می‌شود. به‌طور مثال در محله سعادت‌آباد رهن متری تا ۲ میلیون تومان نیز برای واحد‌های نوساز پیشنهاد شده اما رهن آپارتمان‌های قدیمی‌تر از متری یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان آغاز می‌شود و در برخی از محلات تهران نیز نرخ اجاره بها شناور است و در هر خیابان بر اساس موقعیت مکانی نرخ اجاره بهای خود را دارد. به‌طور مثال سه‌خیابان اصلی یوسف‌آباد سه نرخ متفاوت اجاره بها دارد که تفاوت آن به متری ۸۰۰ هزار تومان هم می‌رسد. در خیابان اشرفی اصفهانی و بلوار فردوس که یکی از محلات پرمخاطب و جذاب برای مستاجران تهرانی هستند نیز مبلغ رهن از حدود متری یک میلیون تومان شروع می‌شود. در محلات شرق تهران مانند نارمک و تهرانپارس نیز موجران نرخ‌هایی مشابه پیشنهاد می‌کنند.
