خانه صنعت، معدن و تجارت استان تهران
زمستان 4 امتیازی برای مستاجران
رونق زمستانی بازار اجاره
در دی ماه امسال حجم نقل‌وانتقالات اجاره ۱۰هزار معامله بوده است که این رقم نسبت به آذر ماه امسال با۸ هزارو۴۰۰ معامله، ۱۹درصدرشد داشته است. همچنین نسبت به دی ماه سال ۹۳ که تعداد قراردادهای اجاره ۹ هزار و ۲۰۰ قرارداد بود معاملات ۶ / ۸ درصد رشد داشته است. میانگین اجاره بها از ابتدای سال ۹۴ تاکنون براساس مبلغ ماهانه اجاره (بدون دریافت پول پیش)متری ۲۳ هزار تومان بوده است. این رقم در زمان اوج قرار دادهای اجاره به متری ۲۴ هزار تومان رسید و در شهریور ماه به رقم متری ۲۳ هزار تومان کاهش پیدا کرد. نرخ اجاره بها در حال حاضر متر مربعی ۲۲ هزار و۸۰۰تومان است. با این حال نرخ رشد اجاره بها در مقایسه با مدت مشابه خود در سال گذشته ۵/ ۱۰ تا ۱۱ درصد رشد نشان می‌دهد که نشان‌دهنده آن است که در برخی از ماه‌های سال از تورم نقطه‌ای افزایش کمتری داشته است. بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن در سه ماهه پاییز و دی ماه سال ۹۴، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال ۵/ ۱۰ و ۵/ ۱۱ درصد رشد کرده است. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که بیشتر از یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
وضعیت متفاوت بازار اجاره
گروهی از فعالان بازار مسکن معتقدند بازار اجاره امسال متاثر از بازار خرید و فروش مسکن که در حالت ثبات قیمت و آرامش نسبی معاملاتی به سر می‌برد بازار آرامی است و بسیاری از مستاجران قراردادهای خود را تمدید کرده‌اند. این مشاوران املاک که بیشتر قرار‌دادهایشان را تمدید اجاره نامه‌های سال گذشته تشکیل می‌دهد چندان از بازار اجاره راضی نیستند و بازار اجاره را مشابه بازار خرید مسکن راکد ارزیابی می‌کنند. این در حالی است که براساس آمارهای کلی از وضعیت فعلی بازار اجاره، این بازار هم، مانند بازار خرید و فروش مسکن در وضعیت ثبات قیمتی قرار دارد، اما از نظر حجم معاملات و تعداد قراردادهایی که در قالب اجاره‌نامه در بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌شود، از تحرک بیشتری نسبت به معاملات خرید و فروش برخوردار شده است. روال معمول و هرساله بازار اجاره، در فصل زمستان این گونه است که این دسته از معاملات با عبور از فصل پر رونق جابه‌جایی‌ها (تابستان) تحت تاثیر کاهش طبیعی تقاضا، به حالت رکود در می‌آیند و این کاهش تقاضا و رکود معمولا تا اوایل بهار سال بعد ادامه پیدا می‌کند. هر چند طی این مدت، باز هم بازار اجاره از تقاضا خالی نمی‌شود اما عمده تقاضای مصرفی و موثر در این بازار، معطوف به سه ماه تابستان است. با این وجود گروهی از مشاوران املاک معتقدند زمستان امسال با وجود افت تعداد معاملات باز هم زمستان خوبی برای بازار اجاره بوده است. اما آن طور که برخی دیگر مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شهر تهران می‌گویند: با وجود افزایش فایل‌های رهن کامل همچنان فایل‌هایی که به صورت رهن و اجاره پیشنهاد شده است بیش از سایر فایل‌ها است. به گفته این گروه از مشاوران املاک اغلب مستاجران به دنبال واحدهایی هستند که اجاره کمتر و ودیعه بیشتری دارند. اما دو گروه از مالکان با دو خواسته متفاوت در بازار اجاره حضور دارند.
خواست مالکان از بازار اجاره
برخی مالکان کسانی هستند که با اجاره‌داری کسب درآمد می‌کنند، بنابراین مانند سال‌های قبل کماکان خواهان دریافت مبلغ اجاره به جای رهن کامل هستند. در مقابل مالکانی قرار دارند که در واقع شغل‌شان ساخت‌و‌ساز است و هیچ‌گاه واحدهای نوساز خود را برای عرضه به بازار اجاره، به بنگاه‌های مسکن معرفی نمی‌کرده‌اند. این دسته ازمالکان هم‌اکنون به‌دلیل نبود مشتری دست به نقد و متقاضی واقعی برای خرید واحدهای نوساز به‌دلیل نیاز به تامین مالی برای پروژه‌های جدید یا سررسید پرداخت بدهی‌ها، واحدهای نوساز خود را به ناچار به بازار اجاره عرضه می‌کنند. این موجران که بیشتر به دنبال رهن کامل هستند به علت همسو بودن انتظاراتشان با مستاجران، زودترراغب به اجاره دادن واحد خود می‌شوند. با این حال، در حال حاضر فرمول غالب نحوه پرداخت اجاره‌بها، ترکیبی از دو روش رهن و اجاره است.
