خانه صنعت، معدن و تجارت استان تهران
نوشته های مرتبط
یکی از تبعات رکود اقتصادی سال‌های اخیر، افزایش قیمتی است که گریبان املاک تجاری پایتخت را گرفته و موجب شده تا انگیزه خرید واحدهای تجاری و مال‌های کوچک و بزرگ در سطح پایتخت به شدت کاهش یابد به طوری که در طول یکی، دو سال اخیر از میزان خرید و فروش واحدهای تجاری پایتخت کاسته شده
و اصناف تمایل چندانی به راه‌اندازی کسب و کارهای خرد در مال‌ها و فروشگاه‌های بزرگ سطح شهر نشان نمی‌دهند. امری که بیش از هرچیزی معلول افزایش مشکلات اقتصادی اصناف است.
به نظر می‌رسد درحال‌حاضر سونامی که در ۳ سال گذشته قیمت مسکن را به ورطه سقوط کشانده، اکنون با تغییر مقصد، بازار خرید و فروش واحدهای تجاری را هدف قرار داده و ریسک پیش‌خرید این املاک را بالا برده است. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد رکود اقتصادی حاکم بر بازار در این سال‌ها تاثیر شگرفی بر قدرت خرید خانوارهای ایرانی و فروش اجناس در مغازه‌ها داشته و در نتیجه انگیزه خرید یا اجاره واحد تجاری در مال‌های جدید را به شدت سرکوب کرده است. درحال‌حاضر مجتمع‌های تجاری زیادی در مناطق شمالی تهران وجود دارند که نوساز به شمار می‌روند اما بیش از یک سال است که واحدهای آنها خالی است و بساط تجارت واقعی هنوز در آنها شکل نگرفته است. از سوی دیگر نگاهی به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۳ در شهر تهران نشان می‌دهد از۱۰۰ درصد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهر تهران، ۸۴/۵ درصد به ساخت‌وسازهای مسکونی و ۵/۷ درصد به ساخت‌وسازهای تجاری و مابقی به کاربری‌های ترکیبی مسکونی، اداری و تجاری اختصاص داشته اما این نسبت از همان سال ۱۳۸۷ ناگهان با شیب زیاد به سمت تجاری‌سازی بیشتر حرکت کرده تا اینکه در سال ۱۳۹۱ نسبت پروانه‌های مسکونی به تجاری از ۷۵/۸ درصد به ۷/۱۱ درصد و در سال ۱۳۹۳ نیز از ۶۷/۹ درصد به ۱۲ درصد تغییر کرده است. امری که به یقین معلول عواملی چون افزایش ناگهانی قیمت زمین، بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم در مدیریت شهری برای ساخت برج‌های تجاری و در نهایت سود بالای ساخت‌وسازهای تجاری در مقایسه با ساخت‌وسازهای مسکونی است. به‌طوری‌که در مسکونی‌سازی، به طور متوسط بین ۴۰ تا ۷۰ درصد سود نصیب سرمایه‌گذار می‌شود اما در پروژه‌های تجاری فقط از محل زمین پروژه، در سال‌های گذشته و در فاصله ابتدای کار تا زمان بهره‌برداری، حدود ۳۰۰ درصد ارزش افزوده ریالی ناشی از رشد قیمت زمین نصیب سرمایه‌گذاران خواهد شد. در این بین همچنین نباید از نقش بانک‌ها به عنوان پای ثابت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مراکز تجاری غفلت کرد؛ براساس بررسی‌های به عمل آمده، حداقل ۹۷ تا ۲۰۱ مجتمع تجاری تنها در تهران در حال ساخت است. البته بیشتر تراکم این مال‌ها در مناطق ۲، ۱ و۲۲ است. مناطقی که بلندترین برج‌های تجاری و اداری تهران با نقش مستقیم یا غیرمستقیم بانک‌ها در در حال ساخت است. در این ۳ منطقه چون زمین بزرگ‌متراژ (حداقل یک هکتار) در سطح زیادتری نسبت به سایر مناطق تهران وجود دارد، عمده پروژه‌های مال‌سازی بدون درنظر گرفتن پارامترهای اقتصادی کلیدی این مناطق، همچون کشش خرید، ترافیک، وجود چند مرکز تجاری فعال و پرفروش متمرکز شده‌اند. این موضوع موجب شده منابع بانکی قابل‌توجهی به این مجتمع‌ها تزریق شود؛ این چرخه پیچیده در عین حال گره‌های تو در توی بسیاری دارد که هنوز مشخص نیست نخست کدام گره باید باز شود تا سایر تنگناها برطرف شوند. به عنوان مثال، برای خروج از رکود مسکن، باید سمت تقاضا از طریق تسهیلات خرید تحریک شود. این در حالی است که بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات نخست باید بتوانند املاک ساخته‌شده شرکت‌های خود را به فروش برسانند.
آنچه در این مقطع، مشکل خرید و فروش املاک تجاری در تهران را دوچندان کرده، جذابیت بازار رقیب برای سرمایه‌گذاری است که موجب شده برخی از تاجران قدیمی تهران در حوزه کسب‌وکارهای مغازه‌ای، با انصراف از این فعالیت، دارایی ملکی خود را به پول نقد و سپرده‌های بانکی تبدیل کنند تا به راحتی، چند برابر درآمد مغازه‌داری، از بانک‌ها سود ماهانه دریافت کنند.
اجاره‌داری تنها راه پیش رو
در این‌باره حسین عبده تبریزی، مشاور مدیریت و تامین مالی وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم در گفت‌وگو با صمت، علت کسادی بازار خرید و فروش املاک تجاری و مال‌های بزرگ کلانشهرهای کشور را حجم بالای ساخت‌وساز واحدهای تجاری عنوان می‌کند و می‌گوید: پیامد «مازاد ساخت» در این ۲ بازار در سال ۹۴ به شکل تعدیل تورمی و کاهش قیمت ظاهر شده است. وی با اشاره به اینکه بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های حبس‌شده در مجتمع‌های تجاری در حال ساخت، متعلق به نهادهای مالی کشور است، یادآور شد: روش واگذاری واحدهای تجاری از حالت سنتی فروش به شیوه اجاره یا عرضه سرقفلی که در خیلی از کشورها رایج است، تغییر پیدا کرده است. مشاور مدیریت و تامین مالی وزارت راه و شهرسازی در بخش دیگری از گفته‌هایش تاکید می‌کند: به دلیل افزایش عرضه واحد آماده کسب و کار و ریزش قیمت برای سرمایه‌گذاران از این پس خرید واحدهای تجاری در مال‌ها و املاک تجاری برای صاحبان اصناف سخت خواهد شد، بنابراین با لحاظ بدهی بخشی از این ساختمان‌ها به بانک‌های مشارکت‌کننده با پروژه، اتخاذ روش اجاره‌داری می‌تواند منجربه بازگشت سرمایه به صاحبان این سازه‌ها شود.
