چرخش در مسیر تامین مالی

بخش مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر اقتصاد ملی و هموارکننده نوسانات اقتصادی از جایگاه پررنگی در اقتصاد کشور برخوردار است. مسکن به‌عنوان یک بخش پویا و زنده در پیکره اقتصاد، محرک رشد تولید و اشتغال در کشور بوده و به دلیل ارتباطی که می‌تواند با سایر بخش‌های اقتصادی داشته باشد، سیاستگذاران همواره جایگاه ویژه‌ای برای این بخش قائلند. در طول سال‌های گذشته به‌منظور تحریک طرف تقاضای مسکن و تداوم چرخه تولید و عرضه مسکن، سیاست‌های مختلفی مورد استفاده قرار گرفته و عمده بار تامین مالی این بخش به‌منظور اعطای انواع تسهیلات بر دوش سیستم بانکی بوده است. اما به دلیل محدودیت‌های بی‌شمار نظام تامین مالی بانک‌محور، شاهد آن هستیم که در چرخشی سودمند پایه‌های این نظام همچون کشورهای توسعه‌یافته در حال حرکت به سمت بازار سرمایه و تامین نیازهای مالی اقتصاد مسکن از درگاه این بازار و به‌طور مشخص فرابورس ایران است.

پیش از آغاز معاملات اوراق بهادار رهنی، زمینه فعالیت ابزارهای مالی دیگری نیز مانند اوراق تسهیلات مسکن و صندوق زمین و ساختمان به‌منظور تامین مالی این بخش در فرابورس ایران مهیا شده‌ است، اما به جرات می‌توان گفت اوراق رهنی مهمترین پل ارتباطی میان بازار سرمایه و اقتصاد مسکن خواهد بود که هر دو بخش را از معاملات ثانویه آن منتفع خواهد کرد. در واقع این اوراق به‌عنوان ابزاری توانمند در بازار سرمایه امکان دستیابی به وجوه و تخصیص بهتر ریسک را فراهم آورده و زمینه‌های لازم برای توسعه نظام تامین مالی مسکن را بهبود خواهد بخشید.

اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که به‌منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود و مشابه سایر اوراق تامین مالی، قابل خرید و فروش در بازار ثانویه است و مزایای بی‌شماری برای بانک‌ها به همراه دارد. در واقع با اوراق بهادارسازی و فروش مانده وام‌های رهنی از سوی بانک، ریسک نکول این وام‌ها به خریداران اوراق رهنی منتقل می‌شود و بانک می‌تواند ضمن کسب یک بازدهی معقول، نقدینگی لازم را برای پرداخت وام‌های جدید به دست آورده و خود را صرفا محدود به سپرده افراد نکند. همچنین بانک از این طریق قادر است ساختار مالی خود از جمله کفایت سرمایه را اصلاح کرده و ریسک ناشی از عدم انطباق زمانی دارایی‌ها و بدهی‌ها را کنترل و مدیریت کند. در عین حال انتشار این اوراق سبب افزایش ارزش افزوده سهامداران نیز می‌شود، زیرا وجوه حاصله به‌طور عمده صرف سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی با خالص ارزش فعلی مثبت خواهد شد.