خانه صنعت، معدن و تجارت استان تهران
نوشته های مرتبط
صاحب‌نظران ارشد اقتصاد مسکن در شرایط فعلی و با مشاهده واقعیت بازار اجاره مسکن، تهدید در حال اعمال نرخ سود بانکی را به‌عنوان فرصت برای اصلاح یک رفتار قدیمی در این بازار تلقی می‌کنند. در بازار اجاره مسکن، از گذشته دور تا کنون، نرخ مبنا برای تبدیل رهن به اجاره ماهانه و برعکس، نرخ ۳۶ درصد سالانه بوده است. این نرخ که در حال حاضر هیچ تناسبی با نرخ سود و بازدهی بازارهای مختلف ندارد و حتی با سطح فعلی تورم کاهنده نیز کاملا ناسازگار و ناموزون است، براساس فرمول سنتی «هر یک میلیون تومان پول‌پیش معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه»، بین موجر، مستاجر و دلال بازار اجاره، رواج پیدا کرده و در همه این سال‌ها، مبنای تنظیم روابط و قراردادهای اجاره مسکن بوده است.
اما هم اکنون با تک رقمی شدن نرخ تورم و سطح نسبی نرخ بازدهی بازارهای مختلف از یکسو و تحمیل فشار اقتصادی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره از سوی دیگر، پیش‌بینی می‌شود به‌زودی استفاده از «فرمول سنتی تبدیل رهن و اجاره ماهانه» خاتمه یابد و عوامل بازار اجاره بر نرخ جدید به مراتب پایین‌تر از ۳۶ درصد و نزدیک به نرخ سود بانکی، به اشتراک نظر و اجماع برسند. حسین عبده‌تبریزی در این‌باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: نرخ ۳ درصد در ماه برای تبدیل پول پیش آپارتمان اجاره‌ای به اجاره ماهانه، با وضع موجود اقتصاد مسکن و وضعیت نسبی بازارهای مختلف، قابل ادامه نیست و مبنا قرار گرفتن آن در نقل و انتقالات آتی، غیرممکن است.
حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان، تحلیلگر بخش مسکن و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با تشریح کامل «بازار مسکن پس از کاهش نرخ سود» و توضیح درباره اثرپذیری خریدار، مستاجر و سازنده مسکن از این اتفاق به «دنیای اقتصاد» گفت: در طول همه سالهای گذشته چون که میزان نوسان و رشد مثبت قیمت مسکن، به مراتب بیش‌از نوسانات و نرخ رشد اجاره‌بها بوده، فعالان بازار اجاره، کمتر به رابطه اقتصادی بین قیمت و اجاره‌بها توجه داشتند. این در حالی است که اجاره‌بها، یک جریان نقدی است که تنزیل آن در نهایت به ارزش ملکی آپارتمان اجاره‌ای منتهی می‌شود، بنابراین بین قیمت مسکن و اجاره‌بها، نسبت و رابطه مشخصی حاکم است. برمبنای همین رابطه است که اگر قیمت مسکن از حد معمول افزایش یابد و نسبت قیمت به اجاره از دامنه طبیعی‌اش خارج شود، وجود «حباب» در قیمت مشخص می‌شود.
حسین عبده‌تبریزی با این مقدمه، تصریح کرد: در سالهای اخیر میزان رشد قیمت مسکن، بیشتر از اجاره‌بها بود و از آنجا که سطح نوسانی قیمت مسکن دست‌کم در سال ۹۴ ثابت شد، انتظار می‌رود نسبت از دست رفته قیمت مسکن به اجاره‌بها، از طریق تغییر در تورم اجاره تنظیم شود. ضمن آنکه، در گذشته، جذابیت عایدی سرمایه ملک –رشد سالانه قیمت مسکن- مانع از توجه به عایدی نقدی آپارتمان اجاره‌ای از طرف موجران شده بود، اما در شرایط فعلی، توجه موجران به اجاره‌بها می‌تواند به اصلاح رابطه قیمت مسکن و اجاره‌بها منجر شود و همزمان با این اصلاح نوع اول، کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره به‌عنوان دومین اصلاح اساسی مورد نیاز بازار اجاره مسکن نیز محقق شود. عبده‌تبریزی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» درباره عوامل موثر بر اجاره و قیمت مسکن گفت: آنچه بر میزان کرایه مسکن یا ارزش آن تاثیر می‌گذارد، عمدتا چهار عامل است: تغییرات جمعیتی (demography)، نرخ بهره، وضعیت عمومی اقتصاد و سیاست‌های دولت. در مورد اوضاع عمومی اقتصاد نیز باید گفت که سلامت کل اقتصاد، رشد درآمد ناخالص داخلی، موقعیت مناسب اشتغال و تولید، بر بازار املاک و مستغلات تاثیر جدی دارد. اگر اوضاع اقتصادی نامناسب باشد، باز املاک و مستغلات نیز موقعیت بدی خواهد داشت. بعضی از املاک نسبت به وضع اقتصاد حساسیت بیشتری دارند؛ مثلا هتل نسبت به وضع عمومی اقتصاد بسیار حساس است. در مقابل، اجاره واحدهای اداری چون قراردادهای بلندمدت‌تر دارد، نسبت به اوضاع اقتصادی، کمتر حساس است. در شرایط تعادلی قیمت‌ها، هر چه نرخ پایین می‌رود، هزینه خرید کاهش می‌یابد؛ تقاضا بالا می‌رود و قیمت املاک و مستغلات افزایش می‌یابد. برعکس در شرایط عادی، اگر نرخ سود بانکی افزایش یابد، هزینه خرید بالا می‌رود، تقاضا و به تبع آن قیمت کاهش می‌یابد. البته، در شرایط فعلی، قیمت‌های املاک و مستغلات در ایران تعادلی نیست و حباب قیمتی در برخی املاک (لوکس‌ها)، هنوز کاملا تخلیه نشده است. از این‌رو، ارتباط‌های مورد اشاره، به شکلی که گفته شد در اقتصاد ایران کار نمی‌کند. این اقتصاددان با دفاع از ضرورت کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی گفت: نظریه رشد می‌گوید که رشد اقتصادی تابع تقاضای سرمایه‌گذاری است و سرمایه‌گذاری مبتنی بر تقاضا است که اشتغال را فراهم می‌آورد. امروز بیکاری به بلای خانمان‌سوز اقتصاد ایران بدل شده است بنابراین کاهش نرخ بهره مهم‌ترین گام در این مسیر است.
