۲ مانع رونق پایدار بازار مسکن

به نقل از  اقتصادنیوز ، معاملات خرید مسکن در شهر تهران بعد از صعود تند در اولین ماه زمستان، بدون آنکه ریزش شدید در میانه فصل پیدا کند، تحت تاثیر فضای روانی حاکم بر بازار ملک، به شکل محسوسی تغییر مسیر داد و نزولی شد.

رصد تحولات بازار مسکن در ماه بهمن، از نوعی حرکت رفت و برگشت منظم معاملات ملک در طول سال جاری حکایت دارد و نشان می‌دهد: تقابل دو نیرو در صحنه معاملات مسکن و افزایش اثر آن در ماه‌های پایانی سال جاری، باعث شده خرید و فروش آپارتمان در پایتخت، به‌صورت مداوم با پیشرفت و پسرفت ماهانه مواجه شود. ماه گذشته، معاملات آپارتمان در پایتخت ۷ درصد نسبت به دی کاهش یافت، به‌طوری که ۱۴ هزار و ۶۴۱ واحد مسکونی در میانه زمستان در تهران، خرید و فروش شد.

این در حالی است که دی ماه، حجم معاملات، بیش از ۴۰ درصد نسبت به آذر افزایش پیدا کرد و رکورد بیشترین فروش ماهانه املاک مسکونی (۱۵ هزار و ۷۵۱ واحد) در طول دو سال اخیر، برای اولین ماه زمستان ۹۵، به ثبت رسید. بررسی‌ها نشان می‌دهد: افت و خیز معاملات مسکن طی دو ماه اخیر، به شکل خفیف اما قابل ردیابی، در طول ۹ ماه اول سال جاری نیز وجود داشته است و این بازار تقریبا از ابتدای سال تاکنون، همواره با دمای متغیر روبه‌رو بوده است.

در شرایط فعلی بازار مسکن، با لحاظ اوضاع قیمت‌ها،‌ «نوسان معاملات» بهتر از «رشد یکنواخت» حجم خرید، ارزیابی می‌شود، چرا که افزایش تصاعدی حجم خرید و فروش آپارتمان، در زمان خروج از رکود، می‌توانست ریتم تغییرات غیرتورمی قیمت مسکن را به‌هم بزند و باعث رشد شدید آن شود. هم اکنون متوسط قیمت مسکن در تهران کمتر از ۸ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش یافته که این میزان رشد قیمت اسمی مسکن، همانند ماه‌های گذشته از سال ۹۵، همچنان از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات (تورم عمومی)، کمتر است.

با این حال، این افت و خیز معاملاتی، از یکسو «حس توقف بازار ملک در رکود» را تقویت کرده و از سوی دیگر باعث «طولانی‌شدن دوره گذار از پیش‌رونق به رونق معاملات مسکن» شده است. بررسی حرکات رفت و برگشت معاملات انجام شده، حاکی است: دو نیروی متضاد حاکم بر جو روانی بازار مسکن، در حال حاضر جلوی رونق پایدار بازار مسکن را گرفته است. نیروی اول متاثر از تصورات و برداشت ذهنی دسته‌ای از متقاضیان خرید و عوامل فروش بازار ملک است که جهت آن، جو روانی را به سمت «تداوم رکود معاملات» منحرف می‌کند.

عوامل تولید این نیرو در گروه متقاضیان خرید، به دنبال گذشت زمان بیشتر هستند به امید آنکه، سطح قیمت‌ها دوباره کاهش پیدا کند در نتیجه، در خریدهای خود تاخیرهای مکرر اعمال می‌کنند. گروهی از فروشند‌‌ه‌ها نیز با خوش‌بینی به آینده قیمت‌ها و انتظار رشد ناگهانی قیمت مسکن در سال جدید، بعد از هر ماه رشد در حجم معاملات، دچار تردید در ادامه فروش سایر واحدهای مسکونی خود می‌شوند و همین فرآیند، نوسانی شدن روند معاملات و در نتیجه، درجازدن بازار ملک در فاز پیش‌رونق را رقم زده است.

نیروی دوم اما در نقش جلوبرنده معاملات مسکن، جو مثبت در بازار ملک به‌وجود آورده است طوری که اثر آن، طی ماه‌های اخیر، بیشتر از نیروی اول بوده و توانسته فضای روانی منفی موجود در بازار را تحت‌الشعاع قرار دهد. منبع تغذیه نیروی جلوبرنده، از ناحیه خریداران، ناشی از «پذیرش سطح فعلی قیمت‌ها» است. گروهی از متقاضیان خرید مسکن (عمدتا تقاضای مصرفی)، از آنجا که خرید در دوره فعلی بازار ملک که به نوعی برزخ رکود و رونق به حساب می‌آید را بهتر از ماه‌های آتی می‌دانند در نقش تقاضای موثر، باعث افزایش حجم معاملات مصرفی شده‌اند.